经过两轮改革试点推进，我国集体经营性建设用地正式进入市场化交易阶段。从试点整体成效来看，当前集体建设用地市场化建设仍处于起步阶段好股配资网，在市场体量规模、资源配置效率、交易运行结构等方面仍存在短板，与构建城乡统一建设用地市场的改革目标仍有明显差距。
一、市场体量规模有限，试点扩容成效不及预期
两轮试点累计入市集体经营性建设用地约10万亩，其中租赁模式占比达70%。对照全国4000多万亩的存量土地资源，试点入市体量占比不足1/400，市场体量偏小、市场厚度不足，难以形成规模化的市场运行效应。
值得注意的是，试点地域范围大幅拓展后，土地入市体量并未随之提升，试点扩容的政策成效未充分显现。
首轮33个试点地区历时4年实现土地入市9万余亩，单个试点年均入市规模约680亩；深化试点将试点数量扩充至350个，规模为首轮的10倍以上，但年度入市土地仅1.3万余亩，单个试点年均入市规模仅37亩，试点扩容与入市成效呈现反向走势。
产生这一现象的主要原因是，多数新增试点地区规避复杂改革场景与实操难点，优先选择流程简单、风险可控的地块开展入市工作。试点数量的扩容并未有效激活市场活力，实质性改革推进进度偏缓。
二、市场竞争体系不完善，价格发现机制弱化
在集体经营性建设用地就地入市模式中，市场化竞争机制运行不够充分。多数交易属于原土地使用权主体补办入市手续，出让价格主要依托地方政府基准地价小幅浮动，市场化定价属性偏弱。
从武进区交易数据来看，当地157宗出让地块均仅有一名出价主体，多数竞得人为地块原有使用企业。受土地固定性、用地主体稳定性的客观约束，地块难以形成多元竞价格局，市场议价与竞价流程存在缺失。
相较于公开招拍挂模式，协议出让的公开性与竞争性相对不足，市场化运作水平有限。相比之下，租赁入市模式可容纳更多市场主体参与选择，能够形成更为充分的市场竞争，价格发现机制更贴合市场运行规律，是现阶段运行更为成熟的交易模式。
三、行政配置参与度偏高，市场化交易空间受限
就地入市环节中，集体建设用地与国有建设用地的监管规制基本一致，行政干预程度相对可控。当前行政配置主导的突出问题，主要集中在调整入市环节，该问题本质与调整入市复杂的交易结构高度相关。
浙江德清作为土地制度改革标杆区域，涵盖了调整入市的全部交易类型，交易体系多元、流程架构复杂，具体分为四类模式：
产权互换入市：拆旧、建新村庄互换土地所有权，核算土地差价补齐差额；
指标交易入市：不具备入市条件或无意自主入市的村庄，复垦土地后将交易指标转让给其他村庄；
村庄合作入市：拆旧与建新村庄联合成立联营公司，共享土地入市收益；
镇级统筹入市：乡镇政府搭建统一平台，集中储备、统一入市、统筹分配收益。
复杂多元的交易结构，使得完全市场化的自主交易难以实现，需要政府承担交易统筹、资源配置、收益分配等核心工作，一定程度上压缩了市场化自主运作的空间。
核心症结：要素禀赋受限，两大难题短期难根治
综上，就地入市竞争不充分、调整入市行政参与度偏高两大问题，核心源于集体经营性建设用地自身的要素禀赋特征。在现行土地管理体制框架下，两类问题难以从根本上解决。
现阶段改革的边际优化突破口，集中在扩大土地入市规模。市场体量与容量持续提升后，可反向推动市场竞争机制完善，弱化非必要的行政干预，带动其余两项市场短板同步优化。
澄清误区：入市规模小，并非地方土地财政掣肘
业界存在普遍认知，认为地方政府出于维护土地财政的考量，对集体建设用地入市改革缺乏积极性。结合两轮试点实践来看，该认知并不成立。
一方面，地方土地财政的核心支撑为商业、住宅用地出让收益，而集体经营性建设用地入市以工业用地为主，商业、住宅类入市场景极少。同时深化试点已从顶层设计上全面禁止商品住宅用地入市，对地方核心土地财政收入无直接影响。
另一方面，集体工业用地出让价格与国有工业用地基本持平，部分场景价格略高于国有土地，不存在低价冲击土地市场、损害地方财政收益的情况，不会影响地方政府的改革意愿。
深度解析！入市规模狭小的三大真实原因
结合试点实践，集体经营性建设用地入市规模偏低，主要源于三方面客观因素：
1. 存量资源基础差异较大：首轮试点择优选取全国33个存量资源充足、工作基础扎实的地区；深化试点实行全省铺开模式，各省份批量增设试点，多数新增试点区域存量资源薄弱，先天入市条件不足。
2. 入市政策边界持续收紧：深化试点阶段，国家收紧了集体建设用地入市的范围与准入条件，即便是首轮试点区域，可入市土地规模也出现明显收缩，直接压缩了市场有效供给。
3. 改革实操能力不足，存在审慎观望心态：多数新增试点缺乏土地制度改革实操经验，面对复杂的政策体系难以高效推进落地工作；部分地区存在观望避险心态，改革主动性不足，个别省份明确管控年度入市数量，要求各试点每年仅开展3至5宗交易，人为约束了市场扩容节奏。
未来改革方向
突破当前改革瓶颈好股配资网，需要坚守既定改革方向、稳定市场政策预期，结合区域实际优化集体经营性建设用地入市边界与准入标准，破除非必要的人为管控壁垒，稳步扩大市场化入市规模，持续激活城乡统一建设用地市场的发展动能。
文章为作者独立观点，不代表实盘配资网_正规实盘配资_实盘配资门户观点
