来源：中央广播电视总台中国之声 作者：王泽华
住房城乡建设部23日表示，2026年，要推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产市场、加快建筑业提质升级、夯实高质量发展基础支撑。
具体到房地产市场而言，将因城施策控增量、去库存、优供给，进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，加快构建房地产发展新模式，深化住房公积金制度改革，实施物业服务质量提升行动。
根据国家统计局数据，今年以来，我国房地产开发投资下降、房屋新开工面积减少；而最新交易数据显示，1到11月，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比为45%，占比逐步上升。
在我国房地产市场供求关系发生重大变化的当下，如何统筹防风险和促转型、惠民生和稳增长？
在过去两天召开的全国住房城乡建设工作会议上，记者了解到，“十四五”期间，我国保交楼、保交房任务全面完成，加快构建房地产发展新模式，“好房子”建设形成社会共识。
住房城乡建设部部长倪虹表示，过去五年，我国进一步改善人民群众住房条件、提升城市人居环境质量、提升城乡历史文化保护传承水平、加快建筑业转型升级，“十四五”规划目标任务全面完成。
住房城乡建设部部长 倪虹：全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)、惠及3000多万群众，累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费，实施农村低收入群体危房改造178.9万户，人民群众住房条件进一步改善。
当下，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。国家先后提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，对商品房建设要控增量、去库存、优供给，合理控制新增房地产用地供应。这些变化，也印证在近期的房地产市场相关数据中，比如房地产开发投资下降、房屋新开工面积减少、二手房交易占比上升。那么，在这样的背景下，“十五五”时期，如何推动房地产高质量发展呢？
住房城乡建设部部长 倪虹：要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整还有广阔的空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，要把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。
为什么要将新房和二手房市场作为一个整体来看待？当下我国二手房交易占比逐步上升，究竟是何原因，又会产生怎样的影响？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，表面看，这分流了新房市场的需求，但也为从二手房到新房、从刚需到改善等需求升级，为新房市场创造了空间、积蓄了可持续的力量。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：一手房、二手房都可以解决住房问题，进入存量时代、供求关系发生重大变化以后，二手房交易占比从“十三五”末的不到28%，稳步提升到现在的45%，重点30个城市二手房占比更是占到了60%。二手房目前也通过城市更新、老旧小区改造等，整体面貌、居住体验比以前好很多，基于二手住房户型适中、总价偏低、区位好等优势，刚性需求转向二手住房的趋势很明显。另外，由于要控制增量、去库存，这些都是将二者作为一个整体来看待的原因。
此外，住房城乡建设部还指出，要加快构建房地产发展新模式，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序。李宇嘉表示，房地产发展新旧模式的转换需要一个过程，这几组关系，恰恰是推动转型平稳和房地产高质量发展的关键。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：当前，新旧模式存在着平稳过渡的机遇，一方面要通过政策纾困来稳市场，另一方面要着眼于长期，通过改革的办法挖掘新增潜力，也就是要处理好市场和保障、租赁和购买、增量和存量的关系，促进由租转买，二手和新房、刚需和改善的良性循环。这都需要从新模式的角度来系统推进，需要政策和改革协同推进。旧模式快速褪去的过程中，新模式若成长不起来，市场就难以平稳；反之，过度依赖旧模式，新模式转型慢，市场也很难稳定。
具体到2026年而言，这些工作该如何落地？倪虹表示，明年，着力稳定房地产市场，要因城施策控增量、去库存、优供给，进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。
住房城乡建设部部长 倪虹：结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，深化住房公积金制度改革，推动房地产市场平稳运行。
这些表述中，既看到对增量的把控，也看到对存量的盘活，既有把新房子建成“好房子”的要求，也有把老房子逐步改造成“好房子”的期盼，这些措施都指向转型发展当中的具体问题。中指研究院政策研究总监陈文静分析，鼓励“用足用好调控自主权”“适时调整优化”“支持多样化住房需求”等表述，均表明2026年支持需求端的政策仍存优化预期。
中指研究院政策研究总监 陈文静：预计更多从地方政府的角度落位具体举措，如清理限制性措施、加大购房补贴力度、提升公积金贷款支持力度等。针对公积金提法从“有效发挥住房公积金支持作用”调整为“深化住房公积金制度改革”，预计相关政策的调整将更为系统化，扩大公积金使用范围、提升公积金贷款额度、异地互认互贷等均是重要方向。
此外，针对2026年的工作，全国住房城乡建设工作会议还提及房地产开发、融资、销售、运维等各方面的要求。比如，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制；在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。陈文静表示，这对于房地产开发企业而言，也是转型发展的重要指南。
中指研究院政策研究总监 陈文静：对于企业来说，面对当前市场环境，应当主动适应行业变化，持续提升产品竞争力，通过扎实推进“好房子”建设，以产品力赢得市场认可。企业应继续探索“轻重并举”转型，逐步构建与行业发展新模式相适配的企业经营模式。此外，随着城市发展进入存量提质增效为主的阶段，企业也应积极参与城市更新等领域，推动自身实现高质量发展。
不难发现，防风险和促转型、惠民生和稳增长，这两组统筹关系，贯穿当前我国房地产转型发展的始终。李宇嘉观察，在调研中，已不止发现销售排行榜上靠前的企业正逐步告别快周转，转向合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨，一批规模适中、深耕一隅的中小型房企也相继涌现，它深谙“投资于物”与“投资于人”相结合的时代命题；这些企业也将在行业转型过程中发挥重要作用，共同推动我国房地产市场高质量发展。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：这次会议提到保交房任务全面完成，其实就意味着“旧模式”在稳步出清。我们在调研中，不但发现头部房企正在转向产品不断迭代、注重售后服务、培育品牌美誉度的运营商模式，也发现一批经营稳健、风险可控，且熟知本地需求、注重物业管理的中小型房企，在本地的口碑很好。其实这也说明，不管是高质量推进城市更新，还是着力稳定房地产市场、以需定建，全行业都在从“投资于物”转向“投资于人”。
与每个家庭密切相关的，全国住房城乡建设工作会议还提出，2026年，要实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。李宇嘉观察，目前，部分物业企业在经营理念上还固守“三保一服”，也就是保安、保洁、保修以及绿化服务，局限在“物”上，未“转移到人”；而国家最新的探索要求，恰是解决这一问题的关键。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：这次会议提到保交房任务全面完成，其实就意味着“旧模式”在稳步出清。我们在调研中，不但发现头部房企正在转向产品不断迭代、注重售后服务、培育品牌美誉度的运营商模式，也发现一批经营稳健、风险可控，且熟知本地需求、注重物业管理的中小型房企，在本地的口碑很好。其实这也说明，不管是高质量推进城市更新，还是着力稳定房地产市场、以需定建，全行业都在从“投资于物”转向“投资于人”。物业服务企业要把其最接近业主和住户的优势发挥出来，借助“三保一服”，掌握业主和住户在居家、社区生活方面的急难愁盼，包括代收代发、宠物照料、老人就医、居家陪护、养老托幼等方面的诉求。现在，完整社区建设、老旧小区改造、便民生活服务圈打造等举措，都在致力于解决这些问题，也是未来的发展趋势，为服务型企业提供了很大的市场空间。城管、街道、社区、物业，只要本着解决百姓的急难愁盼，多方合作，就一定能形成成熟的、可持续的模式。
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